【泰國房地產法律】人頭捲款潛逃怎麼辦？解析借名登記侵占資金之刑事追索與合規防範 許多外國投資人在泰國置產時，因受限於土地法規，常聽信建議將購房資金轉入泰國「借名登記人」（人頭）的個人帳戶。然而，若借名登記人不誠實將資金挪用甚至潛逃，投資人該如何主張權利？ 在泰國最高法院第 2744/2562 號判例中，一名外國人將 800 萬泰銖轉給泰籍代持人以支付地價，卻遭對方侵占潛逃。最高法院裁定指出，雖然《土地法》限制外國人擁有土地，但並非從一開始絕對禁止，因此購屋初始合約並非完全無效。外籍投資人被認定為「法定受害人」，擁有對侵占資金的代持人提起刑事訴訟的合法權利，成功判處該泰籍代持人入獄並責令退還資金。 外資與台商防範建議： 1. 直接向賣方付款：切勿將款項轉入代理人或人頭個人帳戶，務必以本票或銀行轉帳直接支付給賣方。 2. 了解刑事追索的局限：勝訴僅能追回遭侵占的現金，仍無法依私下協議取得土地民事所有權。 3. 善用 BOI 正當管道：企業投資應申請泰國投資促進委員會（BOI）優惠，合法的企業架構才能安全透明地擁有土地。

對於在泰國置產的外籍人士而言，過去常透過「虛假貸款協議」或無償地上權來控制登記在泰籍配偶或伴侶名下的房地產，藉此規避嚴格的《土地法》限制。然而，泰國最高法院第 1523/2565 號判例已明確指出，此類貸款協議屬於旨在掩蓋違法代持的「隱蔽交易（虛假交易）」，根據《民商法》第 155 條被判定完全無效。 這意味著外籍投資人不僅無法依據該份假合約起訴追討款項，更喪失了契約執行權。雖然法院可能因資金屬婚前共同賺取而承認其「共有人」身分，但主張權利不僅需經過繁瑣的家事與財產法律程序，還得受到土地法處分違法取得土地的嚴格限制。 外資與台商置產建議： 1. 切勿使用虛假貸款：避免使用無效的債務契約控制房產，以免面臨資金血本無歸的風險。 2. 釐清資金來源與權利：若資金為共同賺取或轉給配偶，應依賴泰國家事法下的共有權利或婚姻財產（Sin Somros）來保障，而非捏造商業債務。 3. 嚴格遵守土地法與正確登記：切勿尋找泰國人當代理人（人頭）買地，以免房地產遭國家依《土地法》第 94 條強制出售。合法方式應為依實際目的正確登記地上權或用益物權。

泰國飯店法迎來重大改革！民宿、別墅與小型旅宿合法化新規解析 泰國內閣於 2026 年 9 月 29 日原則上核准了全新的《飯店與過夜住宿法》草案，準備正式廢除沿用已久的 2004 年舊版《飯店法》。過去因標準過於僵化，讓許多非傳統住宿（如民宿、別墅、樹屋、青年旅館等）長期處於法律灰色地帶，無法獲得正式融資與官方支援。 新法案引入了按機構規模、風險等級與營運能力劃分的「按比例監管模式」，將住宿分為三大類： 1. 第一類（小型與非商業性住宿）：如 1 至 29 間客房的民宿、豪華露營地，採取輕度監管並須申請過夜住宿執照（位於社區內須先得管委會書面許可）。 2. 第二類（中型住宿與青年旅館）：9 至 40 間客房的精品旅館與青旅，聚焦基本安全與衛生標準的適度監管。 3. 第三類（大型飯店與綜合度假村）：提供豐富設施的大型商業飯店，並引入「整合主執照」，讓單一許可證可涵蓋多達 10 項附屬活動（如餐廳、泳池、水療等），大幅減少繁瑣公文。 外資與台商注意事項：取得住宿執照並不代表能豁免《外人商業法》或工作許可證規範，且在法案正式生效前，業主仍須遵守現行舊法

【泰國法律新訊】泰國全面擴大打擊非法代持！解析人頭股東風險與最高法院判例 泰國總理於 2026 年 10 月 19 日正式宣布，在全國範圍內擴大打擊外資企業與土地持有中的非法泰籍代持股東（人頭股東）。此項跨部門統一執法行動結合執法、稅務與土地官員，透過整合監控系統全面追蹤最終受益所有人（UBOs）與資金流向。 外國投資人過去常用以保障資產的「虛假借款協議」（Fake Loan Agreements），在泰國最高法院第 1523/2565 號判例中已被明確裁定為「掩飾交易」且完全無效。這意味著一旦非法代持架構遭查獲，外國投資人將面臨雙重打擊：不僅須承擔嚴重的刑事起訴，民事法院也拒絕提供任何法律救濟來追回資金。 強烈建議在泰國營運或擬投資的外商與台商，切勿存僥倖心態使用高-risk 代持架構。企業應透過取得外商營業執照（FBL）或申請泰國投資促進委員會（BOI）優惠等合法框架來確保合規。IBC 泰國法律金融會計事務所擁有豐富經驗，為您提供全方位投資、稅務與法律諮詢，助您穩健扎根泰國！

【泰國法律新訊】泰國實施全新信用期限規定！台商供應鏈合規與現金流保障指南 泰國貿易競爭委員會（TCCT）發布針對大型買家與中小企業（SMEs）之間的新信用期限規定，並於 2026 年 11 月 2 日正式生效！此新規旨在改善小型供應商的現金流，確保供應鏈商業交易更加公平透明。 新準則明確規定最長信用期限：農產品與初級加工農產品交易上限為 30 天；一般貿易、製造業及服務業交易上限為 45 天。規範適用於前一會計年度在泰營運收入達 5 億泰銖以上的大型買家。 此外，新法嚴格禁止大型買家單方面變更信用期限或透過標準合約施加不公平條款。若企業未能在生效前檢視合約與付款系統而違規，最高可面臨違規當年營業額 10% 的行政罰鍰，甚至涉及刑事責任！ 在泰營運的台商企業應儘早進行供應鏈合規審查。IBC 泰國法律金融會計事務所提供專業一站式法律與合規諮詢服務，助您的企業遠離裁罰風險！

泰國反洗錢執法迎來歷史性轉折！過去依據《佛曆 2542 年反洗錢法》，檢察官需承擔極高舉證責任，證明資產直接源於犯罪所得。然而在 2025–2026 年監管風暴下，泰國政府透過四大修法與跨部門聯合執法（含 DBD、DSI、AMLO 等），將「非法人頭代持」明確定性為洗錢罪的上游犯罪。 這意味著利用代持結構規避外資持股上限，將等同於洗錢犯罪，涉案土地、房產及帳戶均面臨直接查封與收歸國有風險。面對當局「全周期穿透式」審查與大數據稽查，台商與外國投資者應如何規避資產沒收危機？本文為您深度解析泰國 AML 新規，並提供 BOI 投資促進、IEAT 工業區及美泰友好條約等 100% 外資合法持股途徑，助您掌握合規佈局關鍵！

泰國個人資料保護委員會（PDPC）正式發布《個人資料存取與來源查詢標準公告》，並將於 2026 年 9 月 14 日起生效，企業僅剩 60 天的時間全面更新內部的個資回應機制！ 本次公告共包含 13 個條文與 1 份明確的收費表，為資料控制者（Data Controller）處理當事人的存取、副本索取及未經同意個資來源查詢訂立了極為具體的標準操作流程。重點涵蓋：企業必須提供至少兩種申請管道（包含臨櫃與掛號郵寄）；嚴格規範代理人申請需檢附貼有印花稅票之授權書與雙方身分證明；明定 15 天形式審查與 30 天處理期限（複雜案件可延長 30 天）；以及規定所有申請與處理紀錄必須妥善留存至少 2 年。此外，公告亦設定了收費上限，例如電子提供原則免費、A4 紙本影印每頁不得超過 1 泰銖等。 面對即將到來的法令生效日，泰國企業與在地台商若未及時建置合規機制，將面臨重大法規風險。本文由 IBC 泰國法律金融會計事務所專業團隊為您精準拆解新規細節，助您的企業在限期內順利完成合規升級！

尋求在泰國取得不動產的外國投資者，若透過隱蔽代名安排規避土地所有權限制，將面臨重大的法律風險。最高法院近期判決確認，即使代名人有不誠實或違法行為，作為隱名委託人的外國投資者，亦不得對抗善意取得之第三人，而可能喪失其對不動產所主張之權利。 為保障投資安全，外國投資者應避免使用代名人持有土地之安排，並採取合法且合規之替代方案，例如申請 BOI 投資促進、利用 IEAT 工業園區機制、設定長期租賃權，以及於投資前進行全面性的法律、會計及稅務盡職調查，以有效降低法律風險並確保投資權益。

對於外國投資者而言，利用隱蔽的代名結構在泰國獲取土地是一種常見但極具高法律風險的做法。最高法院第 2252/2560 號判決凸顯了這一嚴重風險。泰國法院認定該外國法人為實際的土地交易業務經營者。由於《外商營商法》嚴格禁止外國人從事土地交易，該外國投資者的行為自始即屬違法。

根據泰國電子交易委員會於 2026 年 5 月 5 日在政府公報發布的《社群媒體服務提供者科技犯罪防制措施公告（第2號）》，為了防範詐欺與騙局等科技犯罪，線上社群媒體平台服務提供者於刊登廣告前，將必須對所有付費廣告主進行身分驗證。該公告將於發布後 180 天（即 2026 年 11 月 1 日）起正式生效。

最高法院裁定，利用泰國領土作為「實質行為發生地」以聯繫和遊說客戶，已充分構成「在泰國境內經營證券業務」，無論資金或資產位於何處。儘管被告在一般的《外商營商法》獲得豁免，惟仍依特別法即《證券交易委員會法》被認定有罪。The Supreme Court ruled that utilizing Thai territory as an operational base—the "Place of Substantial Act"—for contacting and persuading clients fully constitutes "operating a securities business in Thailand," regardless of where the money or assets are located. While the defendants were exempt under the general Foreign Business Act, they were found guilty under the spe

符合泰國 BOI 免稅條件的利息必須直接來自於「將泰國促進業務產生的營運資金存入銀行」。由於該公司從未將營運資金從泰國轉移到該離岸帳戶，因此該利息不符合免稅條件。這確立了一個關鍵的先例：允許國際客戶直接將款項匯入離岸帳戶或許方便，但這會給公司帶來沉重的舉證責任，並可能導致立即喪失稅收優惠。

在侵占案件中，泰國法院採用「責任分離」原則。雖然未依法申請土地所有權許可屬於行政問題，但泰國代理人挪用投資者資金的行為已構成刑事犯罪。外籍人士依法被認定為泰國《刑事訴訟法》下的「受害人」，擁有依法提起刑事告訴的合法權利。

In December 2025, the Thai Securities and Exchange Commission (“ SEC ”) has issued a notification revising the regulations governing Thailand ESG Funds (“ Thai ESG ”) to expand the scope of eligible assets to include shares of listed companies participating in the Stock Exchange of Thailand’s (“ SET ”) JUMP+ Program with a Corporate Governance Report of Thai Listed Companies (“ CGR ”) score of 90 or above, or an equivalent rating. 泰國證券交易委員會(“ SEC ”)於 2025 年 12 月已發布一項通告，修訂管理泰國

泰國法律規定繼承人對任何債務均無清償義務。依據泰國民商法第1601條之規定， “繼承人對於債務之負擔，以其所承受之遺產價額為限”。

泰國內閣在2025年12月9日正式同意泰國加入《取消外國公文書認證要求公約》《1961年海牙認證公約》。 一旦海牙公約正式生效，泰國公文書原則上僅須由泰國指定機關進行海牙認證，即可在其他締約國獲得承認。這亦表示，來自其他締約國並附有海牙認證之公文書，將不再需要經泰國領事認證。在公約對泰國正式生效前，仍建議依傳統領事認證程序辦理。此外，雖然海牙認證制度適用於締約國之間，但各國實務操作仍可能存在差異。

泰國法院於2026年1月26日透過「法院整合線上服務」(簡稱「CIOS」)平台推出「下架」程序，以因應近期修訂的性犯罪法律。此程序允許大眾每天 24 小時舉報顯露內容並請求刪除。這是一套司法快捷處理系統，使受害者及受網路性虐待影響的人可以直接向刑事法院提出申訴。

這項新公告導入一項線上申請程序，供獲得 BOI激勵之公司透過 e-Land 系統，BOI 的土地權利與優惠電子系統，申請持有辦公室或住宅用途之土地。申請案將進行虛擬審查，且任何要求的修改或額外文件必須在 7 個工作日內提交。

On 2 December 2025, the Thai Cabinet approved the Climate Change Bill, which aims to establish a national climate change policy committee, collect carbon taxes, and treat carbon credits as transferable assets. The bill is proposed by the Natural Resources and Environment Ministry, and will be the master law on climate change. This Bill also elevates the 2007 climate-related regulations into a unified master legislation governing national climate governance. 泰國內閣於2025年12月2日批准《

泰國個人資料保護委員會辦公室(PDPC Office)於2025年9月29日發布《佛曆2568年(2025) 企業約束性規則之審查與認證規則(“規則”)，以制定適用於同一關係企業或企業集團內之個人資料保護政策(“企業約束性規則”或 “BCRs”)的提交、審查、檢驗、認證及監督指導方針。 申請案件之審理時程，自收到正確且完整之文件之日起約需180日，惟實際時間可能因組織結構之複雜程度、資料性質及提交文件之完整性而有所不同。