尋求在泰國取得不動產的外國投資者，若透過隱蔽代名安排規避土地所有權限制，將面臨重大的法律風險。最高法院近期判決確認，即使代名人有不誠實或違法行為，作為隱名委託人的外國投資者，亦不得對抗善意取得之第三人，而可能喪失其對不動產所主張之權利。 為保障投資安全，外國投資者應避免使用代名人持有土地之安排，並採取合法且合規之替代方案，例如申請 BOI 投資促進、利用 IEAT 工業園區機制、設定長期租賃權，以及於投資前進行全面性的法律、會計及稅務盡職調查，以有效降低法律風險並確保投資權益。

對於外國投資者而言，利用隱蔽的代名結構在泰國獲取土地是一種常見但極具高法律風險的做法。最高法院第 2252/2560 號判決凸顯了這一嚴重風險。泰國法院認定該外國法人為實際的土地交易業務經營者。由於《外商營商法》嚴格禁止外國人從事土地交易，該外國投資者的行為自始即屬違法。

根據泰國電子交易委員會於 2026 年 5 月 5 日在政府公報發布的《社群媒體服務提供者科技犯罪防制措施公告（第2號）》，為了防範詐欺與騙局等科技犯罪，線上社群媒體平台服務提供者於刊登廣告前，將必須對所有付費廣告主進行身分驗證。該公告將於發布後 180 天（即 2026 年 11 月 1 日）起正式生效。

最高法院裁定，利用泰國領土作為「實質行為發生地」以聯繫和遊說客戶，已充分構成「在泰國境內經營證券業務」，無論資金或資產位於何處。儘管被告在一般的《外商營商法》獲得豁免，惟仍依特別法即《證券交易委員會法》被認定有罪。The Supreme Court ruled that utilizing Thai territory as an operational base—the "Place of Substantial Act"—for contacting and persuading clients fully constitutes "operating a securities business in Thailand," regardless of where the money or assets are located. While the defendants were exempt under the general Foreign Business Act, they were found guilty under the spe

符合泰國 BOI 免稅條件的利息必須直接來自於「將泰國促進業務產生的營運資金存入銀行」。由於該公司從未將營運資金從泰國轉移到該離岸帳戶，因此該利息不符合免稅條件。這確立了一個關鍵的先例：允許國際客戶直接將款項匯入離岸帳戶或許方便，但這會給公司帶來沉重的舉證責任，並可能導致立即喪失稅收優惠。

在侵占案件中，泰國法院採用「責任分離」原則。雖然未依法申請土地所有權許可屬於行政問題，但泰國代理人挪用投資者資金的行為已構成刑事犯罪。外籍人士依法被認定為泰國《刑事訴訟法》下的「受害人」，擁有依法提起刑事告訴的合法權利。

In December 2025, the Thai Securities and Exchange Commission (“ SEC ”) has issued a notification revising the regulations governing Thailand ESG Funds (“ Thai ESG ”) to expand the scope of eligible assets to include shares of listed companies participating in the Stock Exchange of Thailand’s (“ SET ”) JUMP+ Program with a Corporate Governance Report of Thai Listed Companies (“ CGR ”) score of 90 or above, or an equivalent rating. 泰國證券交易委員會(“ SEC ”)於 2025 年 12 月已發布一項通告，修訂管理泰國

泰國法律規定繼承人對任何債務均無清償義務。依據泰國民商法第1601條之規定， “繼承人對於債務之負擔，以其所承受之遺產價額為限”。

泰國內閣在2025年12月9日正式同意泰國加入《取消外國公文書認證要求公約》《1961年海牙認證公約》。 一旦海牙公約正式生效，泰國公文書原則上僅須由泰國指定機關進行海牙認證，即可在其他締約國獲得承認。這亦表示，來自其他締約國並附有海牙認證之公文書，將不再需要經泰國領事認證。在公約對泰國正式生效前，仍建議依傳統領事認證程序辦理。此外，雖然海牙認證制度適用於締約國之間，但各國實務操作仍可能存在差異。

泰國法院於2026年1月26日透過「法院整合線上服務」(簡稱「CIOS」)平台推出「下架」程序，以因應近期修訂的性犯罪法律。此程序允許大眾每天 24 小時舉報顯露內容並請求刪除。這是一套司法快捷處理系統，使受害者及受網路性虐待影響的人可以直接向刑事法院提出申訴。

這項新公告導入一項線上申請程序，供獲得 BOI激勵之公司透過 e-Land 系統，BOI 的土地權利與優惠電子系統，申請持有辦公室或住宅用途之土地。申請案將進行虛擬審查，且任何要求的修改或額外文件必須在 7 個工作日內提交。

On 2 December 2025, the Thai Cabinet approved the Climate Change Bill, which aims to establish a national climate change policy committee, collect carbon taxes, and treat carbon credits as transferable assets. The bill is proposed by the Natural Resources and Environment Ministry, and will be the master law on climate change. This Bill also elevates the 2007 climate-related regulations into a unified master legislation governing national climate governance. 泰國內閣於2025年12月2日批准《

泰國個人資料保護委員會辦公室(PDPC Office)於2025年9月29日發布《佛曆2568年(2025) 企業約束性規則之審查與認證規則(“規則”)，以制定適用於同一關係企業或企業集團內之個人資料保護政策(“企業約束性規則”或 “BCRs”)的提交、審查、檢驗、認證及監督指導方針。 申請案件之審理時程，自收到正確且完整之文件之日起約需180日，惟實際時間可能因組織結構之複雜程度、資料性質及提交文件之完整性而有所不同。

泰國政府目前正在加速修訂佛曆2562年(2019)《租賃資產權利法》，旨在將外國人的最長不動產租賃期限從30年延長至99年。此提案旨在吸引投資，尤其是尋求長期土地租賃的外國人。這項改革不僅支持建築、旅館和商業開發，也推動了「陸橋」計畫、土地改良、「泰國住房」計畫、綠色能源計畫以及人才中心建設等措施。

泰國內閣於2025年7月1日批准並公告將曼谷及全國部分企業類型的最低日工資提高至400泰銖(約12.35美元)，並於同日起生效。預計這項政策將惠及70萬名工人。

員工從SSF領取的最高失業救濟金為每月9,000泰銖(原為7,500泰銖)，最長6個月，表示員工現在可以獲得的最高救濟金總額為 54,000 泰銖，高於之前的最高 45,000 泰銖。

曼谷新法令允許家庭和公寓單位飼養兩到三隻寵物，最多可飼養六隻，具體取決於房產的大小。

以下是註冊費的優惠費率： 1. Sale: Reduce from the normal rate of 2% to 0.01% of the officially assessed value. For houses worth no more than 7 million baht 銷售：從一般2%稅率降低到官方評估價值的0.01%。房屋價值不超過700萬泰銖 2. Mortgage: Reduce from the normal rate of 1% to 0.01% of the mortgage amount when registered at the same time as the sale of the property. For houses worth no more than 7 million baht 抵押貸款：在出售房產時同時登記，抵押貸款利率從一般1% 降至抵押貸款金額的 0.01%。房屋價值不超過700萬泰銖

對違反法律的金融機構或企業以及參與交易電話號碼或為犯罪目的收集/披露個人資料的個人將被處以監禁和罰款。根據違法行為的嚴重程度，違法者可能面臨最高 50 萬泰銖的罰款，甚至可能被判入獄。

根據草案，金融機構和從事反洗錢法規定職業的人員應向反洗錢辦公室報告法人、實體或其他人的受益所有人資訊。這還要求實質受益人提供這些資訊，但報告要求允許某些例外情況。