尋求在泰國取得不動產的外國投資者，若透過隱蔽代名安排規避土地所有權限制，將面臨重大的法律風險。最高法院近期判決確認，即使代名人有不誠實或違法行為，作為隱名委託人的外國投資者，亦不得對抗善意取得之第三人，而可能喪失其對不動產所主張之權利。 為保障投資安全，外國投資者應避免使用代名人持有土地之安排，並採取合法且合規之替代方案，例如申請 BOI 投資促進、利用 IEAT 工業園區機制、設定長期租賃權，以及於投資前進行全面性的法律、會計及稅務盡職調查，以有效降低法律風險並確保投資權益。

對於外國投資者而言，利用隱蔽的代名結構在泰國獲取土地是一種常見但極具高法律風險的做法。最高法院第 2252/2560 號判決凸顯了這一嚴重風險。泰國法院認定該外國法人為實際的土地交易業務經營者。由於《外商營商法》嚴格禁止外國人從事土地交易，該外國投資者的行為自始即屬違法。

根據泰國電子交易委員會於 2026 年 5 月 5 日在政府公報發布的《社群媒體服務提供者科技犯罪防制措施公告（第2號）》，為了防範詐欺與騙局等科技犯罪，線上社群媒體平台服務提供者於刊登廣告前，將必須對所有付費廣告主進行身分驗證。該公告將於發布後 180 天（即 2026 年 11 月 1 日）起正式生效。

最高法院裁定，利用泰國領土作為「實質行為發生地」以聯繫和遊說客戶，已充分構成「在泰國境內經營證券業務」，無論資金或資產位於何處。儘管被告在一般的《外商營商法》獲得豁免，惟仍依特別法即《證券交易委員會法》被認定有罪。The Supreme Court ruled that utilizing Thai territory as an operational base—the "Place of Substantial Act"—for contacting and persuading clients fully constitutes "operating a securities business in Thailand," regardless of where the money or assets are located. While the defendants were exempt under the general Foreign Business Act, they were found guilty under the spe