泰國法規迎來重大轉變。因應美國先前指出其執法漏洞並提議加徵 12.5% 關稅之調查，泰國內閣已於 2026 年 6 月 23 日正式批准成立「進口商品涉強迫勞動或勞務標準認定委員會」。該委員會將依據《商品進出口法》制定實施細則，建構新的進口管制法律框架。 除了政策制定，委員會將監督管制執行，包含制定符合世貿組織（WTO）原則的指引、建立合規文件評估標準，並向內閣提議將特定產品、製造商或國家列入「觀察、風險或黑名單」。 對在泰營運的企業（尤以電子、汽車、食品加工及紡織等出口導向產業為主）而言，這意味著供應鏈管理不能再只看成本與品質。企業必須掌握原料來源、評估人權風險並備妥合規文件。

泰國內閣於2026年5月12日原則上通過《外人商業法》（FBA）兩項修正案草案，提議豁免九項特定商業活動使其無需取得外人商業執照（FBL），旨在減輕監管負擔並吸引高價值海外投資。擬予豁免的業務分三大類：第一類為特定法律規範之業務，包含第一類電信、資金管理中心、擔保品放款、特定衍生性商品服務及特定倉庫交付之農產品期貨交易；第二類為集團內部服務，僅限向同集團關係企業提供行政、人資、資訊科技管理及境內債務保證，因屬內部流動性管理而不與泰國國民競爭；第三類為其他業務，包括出租部分場所安裝便利員工之金融設備或自動販賣機，以及僅向石油開許權人提供之石油鑽探服務。政府指出多數活動已受專門機構監管，故無重複審查必要。此改革並非全面放寬外資持股體制，外資多數股權公司仍被視為外國公司，多數限制與特定行業執照依舊適用，但這將大幅簡化跨國企業在泰國設立資金或共享服務中心的區域商業結構。該草案目前仍在審查中，在正式公佈於《皇家公報》前現行FBA規定依舊適用。

尋求在泰國取得不動產的外國投資者，若透過隱蔽代名安排規避土地所有權限制，將面臨重大的法律風險。最高法院近期判決確認，即使代名人有不誠實或違法行為，作為隱名委託人的外國投資者，亦不得對抗善意取得之第三人，而可能喪失其對不動產所主張之權利。 為保障投資安全，外國投資者應避免使用代名人持有土地之安排，並採取合法且合規之替代方案，例如申請 BOI 投資促進、利用 IEAT 工業園區機制、設定長期租賃權，以及於投資前進行全面性的法律、會計及稅務盡職調查，以有效降低法律風險並確保投資權益。

The Thailand BOI has issued Announcement No. Por. 8/2569, replacing previous reporting requirements and introducing mandatory quarterly project progress reporting through the e-Monitoring system. BOI-promoted companies must comply with the new deadlines to avoid suspension or revocation of investment privileges.

對於外國投資者而言，利用名義股東結構經營受限業務可能會導致嚴厲的刑事處罰，包括持續的按日罰款。在泰國最高法院第 3618/2566 號判決中，外籍被告被認定未經許可經營受限制業務(第三類業務)而被判有罪。初審法院命令他們停止營業，上訴法院附加了一項條件，即如果未能遵守解散命令，將面臨每天 10,000 泰銖的罰款。

對於外國投資者而言，利用隱蔽的代名結構在泰國獲取土地是一種常見但極具高法律風險的做法。最高法院第 2252/2560 號判決凸顯了這一嚴重風險。泰國法院認定該外國法人為實際的土地交易業務經營者。由於《外商營商法》嚴格禁止外國人從事土地交易，該外國投資者的行為自始即屬違法。

泰國BOI鼓勵外國投資者與泰國本地企業以合資(“JV”)的方式共同投資，而非單獨設立外資公司，藉此促進技術轉移與在地產業發展。符合條件的投資項目可在既有BOI優惠基礎上，額外獲得最長3年的企業所得稅免稅，總上限8年。

最高法院裁定，利用泰國領土作為「實質行為發生地」以聯繫和遊說客戶，已充分構成「在泰國境內經營證券業務」，無論資金或資產位於何處。儘管被告在一般的《外商營商法》獲得豁免，惟仍依特別法即《證券交易委員會法》被認定有罪。The Supreme Court ruled that utilizing Thai territory as an operational base—the "Place of Substantial Act"—for contacting and persuading clients fully constitutes "operating a securities business in Thailand," regardless of where the money or assets are located. While the defendants were exempt under the general Foreign Business Act, they were found guilty under the spe

符合泰國 BOI 免稅條件的利息必須直接來自於「將泰國促進業務產生的營運資金存入銀行」。由於該公司從未將營運資金從泰國轉移到該離岸帳戶，因此該利息不符合免稅條件。這確立了一個關鍵的先例：允許國際客戶直接將款項匯入離岸帳戶或許方便，但這會給公司帶來沉重的舉證責任，並可能導致立即喪失稅收優惠。

在侵占案件中，泰國法院採用「責任分離」原則。雖然未依法申請土地所有權許可屬於行政問題，但泰國代理人挪用投資者資金的行為已構成刑事犯罪。外籍人士依法被認定為泰國《刑事訴訟法》下的「受害人」，擁有依法提起刑事告訴的合法權利。

儘管沒有資金進入泰國經濟體系且證券位於海外，最高法院裁定，利用泰國作為聯繫和說服客戶的營運基地，即構成在泰國境內經營證券業務。被告因未依法註冊為有限公司且缺乏強制性許可證，被判違反《證券交易委員會法》而有罪。

在新規範下，任何導致外籍人士成為泰國公司授權簽署人的變更申請，無論是單獨簽署或共同簽署，都將面臨額外的審查。這適用於原先僅由泰籍董事擔任授權簽署人的泰國公司，在提交申請委任外籍人士為授權董事、或是變更董事簽署權限以允許外籍董事代表公司簽字的情況。

In December 2025, the Thai Securities and Exchange Commission (“ SEC ”) has issued a notification revising the regulations governing Thailand ESG Funds (“ Thai ESG ”) to expand the scope of eligible assets to include shares of listed companies participating in the Stock Exchange of Thailand’s (“ SET ”) JUMP+ Program with a Corporate Governance Report of Thai Listed Companies (“ CGR ”) score of 90 or above, or an equivalent rating. 泰國證券交易委員會(“ SEC ”)於 2025 年 12 月已發布一項通告，修訂管理泰國

泰國證券交易所(“SET”)於 2026 年1 月公布一項全面性之三年期計畫(2026-2028)，旨在全方位提升泰國資本市場。該計畫將 SET 定位為「通往包容性機會之信賴門戶」，其目標在於擴大投資機會，並增強泰國資本市場之競爭力與效能。

如泰國公司申請辦理以下任何變更登記事項，任命新的董事、變更授權董事的人數、變更授權董事姓名，或其他導致外國人成為授權董事之情形，DBD 將要求： (a) 所有現任董事以及新任之泰國籍董事必須親自到場辦理登記程序； (b) 出示有效身分證明文件； (c) 簽署並留存正式宣誓聲明，確認其係真實參與公司經營，且不存在代持安排。

泰國內閣在2025年12月9日正式同意泰國加入《取消外國公文書認證要求公約》《1961年海牙認證公約》。 一旦海牙公約正式生效，泰國公文書原則上僅須由泰國指定機關進行海牙認證，即可在其他締約國獲得承認。這亦表示，來自其他締約國並附有海牙認證之公文書，將不再需要經泰國領事認證。在公約對泰國正式生效前，仍建議依傳統領事認證程序辦理。此外，雖然海牙認證制度適用於締約國之間，但各國實務操作仍可能存在差異。

Thai government recently has introduced Startup Promotion and Act (the “Draft Act”), designed to modernize corporate and fundraising rules, enhance access to finance and expertise, and centralize promotion under the National Innovation Agency (the “NIA”).The goal is to create a more competitive and innovation-led economy, where Thai startups can attract investment and scale internationally.

投資人可以在任何一年購買泰國ESG基金，並獲得當年的稅收減免。無需每年連續購買。這表示投資人可以立即享受泰國ESG高達30萬泰銖的額外稅收減免，與其他退休儲蓄基金相結合，總稅收減免最高可達80萬泰銖。

泰國投資委員會 (BOI) 在2025 年 7 月 16 日宣布一項綜合政策“增強泰國企業家在新全球化時代潛力的措施”，減輕美國關稅和全球貿易戰的影響。

BOI還計劃根據針對外國人的新政府稅收計劃，採取措施緩解跨國投資者的困境。根據稅局正在起草的一項新法律，在泰國居住 180 天或以上的個人必須就海外收入繳納個人所得稅，無論此收入是否進入泰國。