對於在泰國置產的外籍人士而言，過去常透過「虛假貸款協議」或無償地上權來控制登記在泰籍配偶或伴侶名下的房地產，藉此規避嚴格的《土地法》限制。然而，泰國最高法院第 1523/2565 號判例已明確指出，此類貸款協議屬於旨在掩蓋違法代持的「隱蔽交易（虛假交易）」，根據《民商法》第 155 條被判定完全無效。 這意味著外籍投資人不僅無法依據該份假合約起訴追討款項，更喪失了契約執行權。雖然法院可能因資金屬婚前共同賺取而承認其「共有人」身分，但主張權利不僅需經過繁瑣的家事與財產法律程序，還得受到土地法處分違法取得土地的嚴格限制。 外資與台商置產建議： 1. 切勿使用虛假貸款：避免使用無效的債務契約控制房產，以免面臨資金血本無歸的風險。 2. 釐清資金來源與權利：若資金為共同賺取或轉給配偶，應依賴泰國家事法下的共有權利或婚姻財產（Sin Somros）來保障，而非捏造商業債務。 3. 嚴格遵守土地法與正確登記：切勿尋找泰國人當代理人（人頭）買地，以免房地產遭國家依《土地法》第 94 條強制出售。合法方式應為依實際目的正確登記地上權或用益物權。